空き家を放置すると、どんなリスクがある？

空き家は、人が住まなくなると建物の傷みが進みやすくなります。 定期的な換気や掃除がされないことで、雨漏り、カビ、害虫の発生、草木の繁茂などが起こることがあります。

また、建物の一部が落下したり、ブロック塀や庭木が近隣に影響を及ぼしたりすると、 近隣トラブルにつながる可能性もあります。

さらに、相続登記をしないまま時間が経つと、相続人の中に亡くなる方が出て、 次の世代へ権利関係が広がってしまうことがあります。

その結果、会ったことのない親族から署名や押印をもらう必要が出たり、話し合いがまとまりにくくなったりすることもあります。

管理不全空家等・特定空家等とは？

空き家の状態が悪く、周辺に悪影響を及ぼすおそれがある場合、 行政から「管理不全空家等」や「特定空家等」と判断されることがあります。

「特定空家等」とは、倒壊などのおそれがある、衛生上有害となるおそれがある、 景観を著しく損なっている、周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切である、などの状態にある空き家をいいます。

また、令和5年の法改正により、特定空家等になる前の段階である 「管理不全空家等」についても、行政が指導・勧告を行う仕組みが設けられています。

まず確認したいのは「不動産の名義が誰になっているか」

空き家をどうするか考えるとき、まず確認したいのが 不動産の名義です。

登記簿上の名義が、亡くなった親や祖父母のままになっていることは少なくありません。 その場合、空き家を売却したい、解体後に土地を処分したい、家族の誰かが引き継ぎたいという場面で、 相続手続きが必要になります。

具体的には、相続人を確認し、遺産分割協議を行い、不動産を取得する方を決めたうえで、相続登記を申請する流れになります。

令和6年4月からは、相続登記が義務化されています。 相続によって不動産を取得したことを知った日から 3年以内に相続登記を申請する必要があります。

空き家の選択肢は「使う・貸す・売る・解体する」

空き家の今後については、主に次のような選択肢があります。

• 家族や親族が住む
• 賃貸に出す
• 売却する
• 解体して土地として活用する
• しばらく管理を続ける

どの方法がよいかは、建物の状態、立地、相続人の意向、管理費用、固定資産税、今後の利用予定などによって異なります。

ただし、いずれの方法を選ぶ場合でも、 名義が亡くなった方のままでは手続きが進みにくく、そのまま進めるとのちにトラブルになることがあります。 売却や活用を考える前提として、まずは相続関係と登記名義を整理しておくことが大切です。

解体する前に確認したいこと

古い空き家を見ると、「早く解体した方がいいのでは」と考える方もいらっしゃいます。 もちろん、倒壊のおそれがある場合や近隣に危険が及んでいる場合には、早急な対応が必要になることもあります。

ただし、解体する前には確認しておきたいことがあります。 市町村によっては、空き家の解体に関する補助制度や、解体後の固定資産税に関する減免制度が設けられている場合があります。

また、建物を解体すると、住宅用地としての固定資産税の特例が使えなくなり、 土地の固定資産税等が上がることがあります。 一方で、危険な空き家を放置して勧告を受けた場合にも、住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。

相続人同士で話し合いができていない場合

空き家の相談で多いのが、 「相続人同士で話し合いができていない」というケースです。

たとえば、長男が管理しているけれど名義は亡くなった父のまま、兄弟の一人が売却に反対している、 遠方の相続人と連絡が取りにくい、といった事情があると、手続きが止まってしまうことがあります。

このような場合でも、まずは 相続人が誰なのか、不動産の名義がどうなっているのか、遺言書があるのか、固定資産税を誰が支払っているのか などを整理することが重要です。

事情を整理することで、売却を目指すのか、誰か一人が取得するのか、当面は管理を続けるのか、次の方針を決めやすくなります。

空き家を放置しないために、早めにできること

空き家の問題は、時間が経つほど解決が難しくなることがあります。 建物は古くなり、相続人は増え、必要書類の取得にも時間がかかるようになります。

早めにできることとしては、次のようなものがあります。

• 登記簿を取得して名義を確認する
• 固定資産税の納税通知書を確認する
• 相続人が誰かを確認する
• 遺言書の有無を確認する
• 相続人同士で今後の方針を話し合う
• 売却・解体・管理のどれを目指すのか検討する

すぐに売却や解体を決められない場合でも、 名義や相続関係を確認しておくだけで、その後の手続きが進めやすくなります。